Notulen

2010

 

Notulen van de vergadering van de Stichting Huurdersraad en Omnivera,
gehouden op woensdag 3 februari 2010 om 19.30 uur in het kantoor van Omnivera aan de Rijnstraat 1. 

Aanwezig van de Stichting Huurdersraad:
Dagelijksbestuur
M. Stek voorzitter
J. Kuipers secretaris
J.W. Heijkoop penningmeester

Algemeenbestuur
C.A. Blom-Fijnekam - N.J.M. Janssen Nijssen - A.P. Advokaat-van Erkel - T. de Vries
N. Koppelaar-Put - H. v.d. Giessen - K.J. Dubbeldam - J. M. van Son

Afwezig van de Stichting Huurdersraad:
J. Kool 

Aanwezig van de Directie:
P.A. van der Priem directeur-bestuurder
C. de Vreede manager techniek
R.C. Jens manager verhuur en bewonerszaken
M.L.P. Mommersteeg manager financiën 

Aanwezig van de Raad van Commissarissen:
T. Boerman voorzitter                                                           

Notulist: Y. Alderliesten  

 

1. Opening
De heren Stek en Van der Priem openen de vergadering en heten iedereen hartelijk welkom. Ze zijn blij met de aanwezigheid van zoveel leden van de Stichting Huurdersraad. De heer Van der Priem memoreert aan het feit dat de heer De Ruiter zo plotseling uit ons midden is genomen. De heer Heijkoop wordt gefeliciteerd met zijn 50 jarig huwelijk en wordt een fijne dag toegewenst. 

2. Notulen vergadering 9 december 2009
Bij punt 6 in de notulen staat dat de heer Stek het idee heeft dat het vervangen van de dakbedekking een aantal jaren geleden is uitgevoerd. Dat “aantal jaren” moet zijn enorm lang geleden. Hij denkt dat het meer dan 20 jaar geleden is.

In de notulen staat vermeld dat de heer Stek voor 2010 het verzoek heeft om in 2010 de parkeerplaatsen te laten maaien. Dit heeft hij niet zo bedoeld. Hij vindt dat de Gemeente te makkelijk zegt dat het onderhoud van de omgeving Sluisweg voor Omnivera is. De heer De Vreede deelt mee dat hij dit gaat opnemen met de Gemeente. 

Verder geen op- of aanmerkingen. De notulen van 9 december 2009 worden vastgesteld.

3. Schrijven Project Peulenhof/vraaghuurpercentage mutatiewoningen

3. a. Uitbreiding aantal koopwoningen van 12 naar 20 (toelichting/ter bespreking)
In de huurdersraadvergadering van 17 december 2008 heeft de Stichting Huurdersraad Omnivera een positief advies gegeven voor de aankoop van 12 van de 36 appartementen t.b.v. de vrije huursector. In de vergadering van 9 september 2009 heeft de Stichting Huurdersraad een positief advies gegeven voor de aankoop van nog eens 8 appartementen, waarmee het totaal aantal appartementen op 20 komt. Dit is noodzakelijk om de afbouw van de Peulenhof 3^e fase van totaal 36 appartementen mogelijk te maken.

Omnivera had het liever ook anders gewenst. Omnivera heeft altijd geloofd in een positieve uitspraak van de rechtbank in Dordrecht en van de Raad van State. De bezwarenprocedures hebben het project drie jaar vertraagd. Niet te voorzien was de crisis. Hierdoor is er veel minder belangstelling voor de koopappartementen van de aannemer ontstaan. Geïnteresseerde kopers krijgen hun eigen koopwoning niet verkocht. We vissen allemaal in dezelfde vijver. 

De aannemer heeft voor de start van de bouw het prijsvoordeel van de verkoop aan Omnivera verstrekt. Omnivera gebruikte dit voordeel voor de huurappartementen, terwijl deze nog gebouwd moesten worden. De aannemer heeft net zoals Omnivera de crisis e.d. niet zien aankomen. De aannemer kon de financiering niet rond krijgen, omdat de financiers de eis stelden dat minimaal 70% van de 36 appartementen verkocht moesten zijn alvorens de financiering van de nieuwbouw verstrekt zou worden. Rekening houdend met de verkoop van 12 appartementen aan Omnivera bleef er een tekort aan verkochte appartementen staan van 8 stuks. 

Als Omnivera die extra 8 niet had gekocht en niet was gestart met de 3^e fase dan waren sowieso de investeringskosten van 1,3 miljoen euro (omgeslagen in de verkoopprijzen van de grond) verloren gegaan. Ook de subsidie zouden we dan niet ontvangen. Omnivera vindt ook dat zij het de aannemer verschuldigd was om die extra 8 te kopen, omdat zij voor de bouw het voordeel van de verkoop aan Omnivera hebben verstrekt ten gunste van de huurwoningen. Om voor de subsidie in aanmerking te komen moest aan een aantal voorwaarden worden voldaan.

O.a. garantie van de aannemer dat ze de 36 appartementen zouden afbouwen en er moest gestart worden voor 1 december 2009.

De appartementen worden pas opgeleverd in maart/april 2011. Hierdoor is er nog veel tijd om de appartementen te verhuren of te verkopen. De aannemer heeft er van de 16 koopwoningen toch al 12 verkocht. Als de aannemer ze allemaal verkocht heeft en het zou gunstig zijn om de extra 8 van Omnivera te kunnen verkopen dan doet Omnivera dit. 

Mevrouw Van Son merkt op dat in het jaarverslag van 2008 vermeld staat dat er een intentieverklaring getekend is met de ontbindende voorwaarden dat er voldoende markt moest zijn voor de koopwoningen. Mevrouw Van Son vraagt of er hiervan toen een rapport is opgesteld. De heer Van der Priem antwoordt, dat de conclusie van de makelaar destijds was dat er voldoende belangstelling was. Er waren 100 gegadigden. De heer Van der Priem merkt op, dat niet te voorzien was dat de markt zou vastlopen door de kredietcrisis. De heer Van der Priem heeft het gevoel, ook al had Omnivera het anders gewild, dat Omnivera goed en doordacht heeft gehandeld. Als Omnivera de subsidie niet had aangevraagd en niet had gestart met de bouw dan zou het Omnivera kwalijk genomen zijn, omdat dan toch de subsidie en de enorme investeringskosten verloren waren gegaan. Er is gehandeld vanuit het belang van de Volkshuisvesting. De heer Boerman vult aan dat, sociaal bezig zijn heeft Omnivera hoog in het vaandel staan. De aannemer had het voorschot al gegeven van de eventuele verkoop. Moreel moest Omnivera wel. Hadden we niet de extra appartementen aangekocht en niet gestart met de bouw, dan had Omnivera vast en zeker een claim ontvangen. De heer Van der Priem merkt op, dat de bouw 3 jaar heeft stilgestaan. Als dit niet was gebeurd dan had deze discussie helemaal niet plaats gevonden. 

Mevrouw Advokaat-van Erkel informeert waarom de koopwoningen op de begane grond gesitueerd zijn. De heer Van der Priem antwoordt dat dit juist voor de verkoop een meerwaarde zal geven. 

De heer Stek merkt op, dat hij het gevoel heeft dat deze vergadering en uitleg als prettig wordt ervaren. De heer Stek vindt, dat ook voor de toekomst goed moet worden omgegaan met het maken van besluiten. Conclusie Stichting Huurdersraad, is, dat men begrip heeft voor de handelswijze van Omnivera. Men vindt het een prachtig project worden en zijn blij dat het wordt afgebouwd. 

3.b. vraaghuurpercentage mutatiewoningen (toelichting/ter bespreking)
Voor de vergadering is de notitie over dit onderwerp door de manager financiën de heer Mommersteeg uitgereikt. De heer Mommersteeg licht de notitie toe. 

De verhoging van de vraaghuurpercentages bij mutatiewoningen en nieuwbouwwoningen is vooral noodzakelijk doordat de woningcorporaties sinds 2008 worden geconfronteerd met maatregelen opgelegd door de rijksoverheid. Deze maatregelen hebben grote invloed op de financiële positie van Omnivera.  

Corporaties hebben te maken met de invoering van de vennootschapsbelasting, de Vogelaarheffing en het inflatievolgend huurbeleid. Dit moet echt worden doorberekend.  Omnivera moet haar verantwoordelijkheid nemen. Doen we dit niet dan zal Omnivera niet kunnen blijven voortbestaan. Wij begrijpen u en uw argumenten, maar Omnivera kan echt niet anders. 

Mevrouw Advokaat-van Erkel merkt op, dat het vraaghuurpercentage de laatste jaren met 12% is gestegen. Dit vindt mevrouw fors.  Ook vindt mevrouw het moeilijk dat het voorkomt dat er soms binnen een complex een verschil is van 100 euro.  De heer De Vreede antwoordt, dat dit vaker is uitgelegd, dat deze mensen ook een woning hebben met meer kwaliteit. Wat betreft de toename van het vraaghuurpercentage vraagt mevrouw begrip voor de mensen die het moeilijk hebben door de crisis. De heer Mommersteeg geeft aan dat hij haar begrijpt, maar dat het voor het voortbestaan van Omnivera in verband met de opgelegde maatregelen helaas noodzakelijk is. 

Omnivera wil blijven investeren en wil goed onderhoud blijven uitvoeren. Het goed onderhouden van de woningen heeft als positief effect, dat de aannemers ook aan het werk kunnen blijven in deze crisis, aldus de heer Van der Priem. 

Mevrouw Advokaat-van Erkel informeert of Omnivera het vraaghuurpercentage zal verlagen als de maatregelen van de overheid worden afgeschaft. De heer Van der Priem antwoordt, dat hij dit nog niet kan zeggen. Omnivera kan ook nog niet zeggen wat ze zouden doen als er nog meer belasting wordt geheven aan de corporaties. 

De heer Kuipers merkt op, dat er werd gezegd dat Omnivera geen last heeft van problemen in bepaalde wijken. De heer Kuipers hoopt dat Omnivera wil kijken naar verpaupering in de wijken. Aangegeven wordt, dat Omnivera dit ook doet en nalatige bewoners op bepaalde zaken aanspreekt en daarvoor aanschrijft.  

Mevrouw Van Son informeert of Omnivera zelf ook iets doet om interne kosten in de hand te houden. De heer Van der Priem antwoordt dat Omnivera dit zeker doet en steeds zaken onder de loep neemt. 

De heer Dubbeldam informeert of Omnivera nu van plan is om jaarlijks een dergelijke verhoging in te voeren. De heer Mommersteeg antwoordt, dat hij dit niet kan zeggen. Dit wordt jaarlijks bekeken. Je kan niet van tevoren inschatten wat de Overheid aan maatregelen gaat opleggen. 

De heer Stek heeft zitten rekenen en denkt dat Omnivera zich met de 1,2% tekort doet. De heer Van der Priem geeft aan dat hij gelijk heeft. 

De heer Van der Priem deelt mee, dat hij hoopt dat iedereen in ziet dat Omnivera niet meer doet dan haar verantwoordelijkheid nemen om Omnivera te laten voortbestaan. Als Omnivera geen maatregelen neemt loopt het niet goed af. De heer Van der Priem hoopt dat de leden van de Stichting Huurdersraad begrip hebben voor de noodzaak van de huurverhoging. De leden van de Stichting Huurdersraad hebben begrip voor het besluit van Omnivera. 

De heer Van der Priem geeft aan dat hij gaat overleggen met het dagelijks bestuur van de Stichting Huurdersraad of het misschien bij bepaalde besluiten toch raadzaam is om te vergaderen met de voltallige Stichting Huurdersraad. De heer Van der Priem informeert u verder. Hij denkt hierbij met name aan het behandelen van het beleidsplan e.d.

4. Presentatie nieuwbouwprojecten
De heer De Vreede geeft een PowerPointpresentatie over de nieuwbouwwerken in uitvoering/in voorbereiding. Hierop wordt enthousiast gereageerd. 

5. Rondvraag
Hier wordt geen gebruik van gemaakt. 

6.Sluiting
De heer Van der Priem bedankt iedereen voor de prettige vergadering en sluit de vergadering.

J. Kuipers                                                                M. Stek

Secretaris                                                                Voorzitter