Stichting Huurdersraad
Hardinxveld-Giessendam
Notulen
2013
Notulen van de vergadering van de
Stichting Huurdersraad en Omnivera,
op vrijdag 13 december
2013 in het kantoor van Omnivera
Aanwezig dagelijks bestuur van
Stichting Huurdersraad:
R. Stek voorzitter
Aanwezig namens Omnivera:
B.G.M. Gruijters directeur-bestuurder
Notulist: M. Dame
1. Opening en mededelingen
Voorzitter R. Stek opent de
vergadering en heet alle aanwezigen welkom op deze laatste
vergadering van het jaar.
2. Notulen
2.1 Notulen vergadering Stichting
Huurdersraad van 4 oktober 2013
Enkele opmerkingen n.a.v. de notulen:
Pag.2
- Agendapunt 5. Begroting
J. Heijkoop zorgt voor het aanleveren
van een aangepaste begroting met daarin het lidmaatschap van de
Woonbond.
Aanvullende opmerking: J. Heijkoop
vraagt Omnivera het budget voor 2014 zo spoedig mogelijk over te
maken.
Pag. 3
- Agendapunt 7. Algemene
Huurvoorwaarden, 10e regel als volgt aanpassen.
In de situatie dat Omnivera een
wijziging in de servicekosten voorstelt en minder dan 70% van de
huurders gaat akkoord met de voorgestelde wijziging, bent u toch
gebonden aan de voorgestelde wijziging als:
1. het belang van Omnivera en haar
huurders zodanig is dat u uw toestemming daaraan niet mag
onthouden, nadat de belangen van u en Omnivera in redelijkheid
in aanmerking zijn genomen
2. Omnivera u tijdig over de
wijziging heeft geïnformeerd en met u of een eventuele
bewonerscommissie of huurdersorganisatie, heeft gesproken.
- Agendapunt 8. Huurovereenkomst
Stichting Huurdersraad gaat akkoord
met de nieuwe huurovereenkomst behoudens 1 punt, namelijk de
incassokosten van € 2,50 bij huurbetaling anders dan door
automatische incasso.
Pag. 4
- Agendapunt 12. Sluiting
M. Stek sluit de vergadering i.p.v.
M. Ouajnan.
De notulen van de vergadering van
4 oktober 2013 worden goedgekeurd en vastgesteld.
3. Ingekomen stukken/mededelingen
3.1 Ingekomen stukken
Er zijn geen ingekomen stukken.
3.2 Mededelingen
B. Gruijters:
- Complex Poolster is zo goed als
zeker verkocht. Kopers zijn 4 particulieren. We proberen nog
voor het einde van het jaar de overdracht te laten plaatsvinden.
J. Kuipers vraagt of de punten van
aandacht met de bewonerscommissie inmiddels zijn opgelost? R.
Jens antwoordt dat deze zijn opgelost.
- Stichting Huurdersraad vraagt
nogmaals aandacht voor voldoende voorbereidingstijd voor
bepaalde onderwerpen, zoals Huurovereenkomst,
Servicecontract en Verkoopvisie. Er
wordt enkele dagen voor het overleg met Omnivera overlegd met de
voltallige Stichting Huurdersraad. Bij het dagelijks bestuur
bestaat de indruk dat er dan tijdens de vergadering met Omnivera
al akkoord moet worden gegeven. Echter is het overleg met
Omnivera bedoeld om het voorgestelde te bespreken en daarna is
er nog 4 weken de tijd voor de Stichting Huurdersraad om
schriftelijk advies te geven.
De overige Huurdersraadleden hebben
aangegeven graag meer betrokken te willen worden bij het
bespreken van stukken.
B. Gruijters stelt voor dat de
Huurdersraad niet alleen een vooroverleg houdt met de voltallige
huurdersraad, maar ook na elke vergadering met Omnivera nogmaals
met de overige Huurdersraadleden om de tafel gaat om daarna met
de voltallige Huurdersraad tot een advies te komen De
huurdersraad ondersteunt dit voorstel, maar dit kan alleen mits
de notulen 1 week na het overleg beschikbaar zijn.
Het vooroverleg met de volledige
Huurdersraad moet vooral gebruikt worden om punten op te halen
bij de Huurdersraadleden.
B. Gruijters geeft aan dat het altijd
mogelijk is om in een overleg met de voltallige huurdersraad een
onderwerp toe te laten lichten door een deskundige van Omnivera.
- Stichting Huurdersraad heeft twee
woningaanbiedingen gezien die boven de sociale huurgrens
uitkomen. M. Ouajnan antwoordt dat het klopt. 97,6% van de
woningen zijn onder de grens en een klein aantal zit daarboven.
Deze woningen zijn geschikt voor de woningzoekenden met een
inkomen hoger dan € 34.229. Bij mutatie houden we vast aan het
huurbeleid wat afgesproken is. Dat is gemiddeld 75% van de
maximaal redelijke huur. Op dit moment is het huidig gemiddelde
63% van maximaal redelijk.
- Stichting Huurdersraad merkt op dat
regelmatig door huurders wordt gevraagd waarom zij geen
puntenwaardering meer te zien krijgen bij de jaarlijkse
huurverhoging. Omnivera antwoordt dat de puntenwaardering altijd
opvraagbaar is. Zodra de nieuwe website in gebruik is, hebben
huurders via een klantportaal inzage in de eigen huurgegevens
e.d.
- Stichting Huurdersraad vraagt of
het in de toekomst mogelijk is om bij bijzondere projecten
(bijv. herstructurering) meer achtergrondinfo te ontvangen. B.
Gruijters geeft aan dat hij altijd bereid is om extra
toelichting te geven als daar om gevraagd wordt. Deze gegevens
zijn vertrouwelijk en worden niet meegegeven.
4. Projectinformatie
Er zijn een aantal nieuwbouwprojecten
in uitvoering/voorbereiding. Hiervan is een rapportage gemaakt
die inzicht geeft in de voortgang en planning van de
werkzaamheden. B. Gruijters geeft een korte toelichting op de
rapportage.
AF-HOED
De bezwarenprocedure loopt nog. Er
bestaat wel goede hoop dat we volgend jaar kunnen gaan bouwen.
Stichting Huurdersraad merkt op dat
het jammer is dat De Lange Wei is afgehaakt.
B. Gruijters antwoordt dat het door
bezuinigingen in de zorg onmogelijk was de zorgwoningen te
financieren. Op dit moment zijn we met een andere partij in
overleg. Zodra hierover meer duidelijkheid is, volgt verdere
informatie.
Morgenslag
De grondprijs die de gemeente vraagt
voor de kavels per woning zijn nogal aan de hoge kant. Op deze
manier wordt het bijna onmogelijk om sociale woningbouw te
realiseren als we dit soort bedragen moeten betalen. We gaan
hierover in overleg met de gemeente. Nadat overeenstemming met
de gemeente is bereikt over de aankoop van de grond wordt het
plan verder ontwikkeld.
Neerpolderseweg
Naast een woonzorgcentrum omvat het
plan ook levensloopbestendige woningen.
Het plan wordt momenteel verder
uitgewerkt.
Oranjebuurt
Nadat in oktober de
informatiebijeenkomst heeft plaatsgevonden, is met een aantal
bewoners een klankbordgroep gevormd. De huisbezoeken aan
bewoners uit de eerste fase (16 woningen) hebben plaatsgevonden.
Hierin zijn de woonwensen geïnventariseerd. Doel is om de
bewoners van de eerste fase te laten verhuizen voor oktober
2014. J. Kuipers merkt op dat Stichting Huurdersraad door
verschillende bewoners van de eerste fase is benaderd over de
brief en het gespreksverslag wat zij hebben ontvangen. In het
verslag staan zaken benoemd die niet kloppen, zoals: U heeft
geen voorkeur voor Boven-Hardinxveld.
Ook het feit dat in het verslag
genoemd wordt dat de huur wordt opgezegd per 1 mei 2014 en de
woning uiterlijk in oktober leeg moet zijn, heeft een
behoorlijke impact op de bewoners. R. Jens antwoordt dat er
bewust voor gekozen is om dit niet te melden tijdens de
bewonersavond. Iedereen krijgt de kans en gelegenheid om zelf
nieuwe woonruimte te zoeken.
Uiteraard helpen wij daarbij en zal
Omnivera na 1 mei 2014 ook passende aanbiedingen doen. In
januari verwachten we de urgentieverklaring. Tijdens de
huisbezoeken is geïnventariseerd welke woonwensen er zijn.
Woonwensen kunnen altijd tussentijds nog worden aangepast.
Op dit moment zijn er al enkele
woningen gereserveerd die beschikbaar zijn voor bewoners uit de
eerste fase zodra er een urgentieverklaring is.
B. Gruijters adviseert de
huurdersraad om de bewoners vooral contact op te laten nemen als
er vragen zijn. Hierin ligt een belangrijke rol voor de
Huurdersraad om de huurders gerust te stellen en niet mee te
gaan in het negatieve gevoel van de huurders.
R. Jens zorgt dat er een aanvullende
brief naar de bewoners van de eerste fase gaat dat zij vooral
contact opnemen als er onjuistheden in het gespreksverslag
staan.
De projectinformatie wordt ter
kennisgeving aangenomen.
5. Visie op verkoop
Na de extra inhoudelijke bespreking
van het verkoopbeleid op 1 november 2013 geeft Stichting
Huurdersraad een positief advies over het verkoopbeleid.
Hierbij merkt Stichting Huurdersraad
op dat zij wel graag regelmatig met Omnivera in gesprek wil
blijven over tussentijdse ontwikkelingen.
Stichting Huurdersraad vraagt of bij
de vergaderstukken kan worden aangegeven of deze voor het
Dagelijks Bestuur of alle Huurdersraadleden bestemd zijn.
Stichting Huurdersraad vraagt waarom
complex 041 Pr. Marijkestraat wordt genoemd in het
verkoopbeleid. M. Ouajnan legt uit dat er voor dit complex nog
geen besluitvorming is voor sloop, maar het complex wel een
einde exploitatiedatum heeft. Dat is de reden waarom complex 041
op dit moment niet is aangewezen als mogelijk te verkopen
complex.
6. Algemene Huurvoorwaarden
Stichting Huurdersraad is gevraagd om
advies uit te brengen over de herziene Algemene Voorwaarden. Als
enige opmerking heeft de huurdersraad nog punt 3.2, namelijk de
€ 2,50 administratiekosten als niet wordt gekozen voor
automatische incasso.
Na bovengenoemde aanpassing geeft
Stichting Huurdersraad een positief advies over de Algemene
Huurvoorwaarden.
7. Concept Sociaal Plan
Het sociaal plan heeft als doel het
vastleggen van afspraken rondom renovatie en sloop voor alle
huurders van Omnivera. Het sociaal plan wordt afgesloten tussen
de Stichting Huurdersraad, de Gemeente en Omnivera. Het concept
sociaal plan ligt ter beoordeling bij de jurist en volgt zodra
deze beschikbaar is.
M. Stek vraagt om dit in een apart
overleg met de voltallige HR te bespreken. Begin 2014 wordt het
Sociaal Plan toegestuurd aan de huurdersraad. In een nog te
plannen overleg met de voltallige huurdersraad wordt het sociaal
plan toegelicht door M. Ouajnan en R. Jens.
8. Warmtewet
M. Ouajnan geeft een mondelinge
toelichting op dit onderwerp.
Op 1 januari 2014 wordt de nieuwe
warmtewet van kracht. Dit vraagt om enkele administratieve en
technische aanpassingen zoals het plaatsen van een
gigajoulemeter na de ketel. In verband met het stookseizoen
schuiven we deze aanpassing door naar het voorjaar. In het
bewonersblad van december 2013 komt een artikel over de nieuwe
Warmtewet. De afrekening volgt pas in 2015. Het tarief gaat
bestaan uit vast en variabel deel.
9. Vergaderschema 2014
Voor de vergaderingen van de
Stichting Huurdersraad is een vergaderschema voor Het komende
jaar opgesteld.
Opmerkingen:
- aanvang vooroverleg 20.00 uur
- toevoegen overleggen met de
voltallige huurdersraad (2 weken na DB-vergadering)
- voorstel extra vergadering januari
(Sociaal Plan) volgt
- toevoegen Algemene
Huurdersvergadering (voorkeur augustus/september)
Omnivera faciliteert hierin en de
Stichting Huurdersraad organiseert. M. Stek geeft aan dat de
Huurdersraadleden al zijn gevraagd om na te denken over
eventuele onderwerpen. Geprobeerd wordt hier dit jaar een goede
invulling aan te geven.
Stichting Huurdersraad wil graag met
Omnivera in gesprek over het participatiebeleid. Gedacht wordt
aan een eigen uitgave van Stichting Huurdersraad of een eigen
pagina op de nieuwe website van Omnivera.
10. Presentatie
Woonruimteverdeling
Stichting Huurdersraad stelt voor om
dit onderwerp door te schuiven naar de extra vergadering van
januari zodat de voltallige huurdersraad deze presentatie kan
volgen. Het voorstel wordt aangenomen.
11. Rondvraag
J. Heijkoop vraagt of Omnivera
mogelijk nog invloed kan uitoefenen op het verwijderen van de
keien die voor de ingang van Peulenhof. M. Ouajnan antwoordt dat
de wijkbeheerders dit ook onder de aandacht hebben gebracht bij
de gemeente. We zullen proberen namens Omnivera of we het
verzoek bij de gemeente kunnen ondersteunen.
12.
Sluiting
Niets meer aan de orde zijnde,
bedankt M. Stek de aanwezigen en sluit de vergadering.
J. Kuipers, secretaris
M. Stek, voorzitter