Stichting Huurdersraad
Hardinxveld-Giessendam
Notulen
2013
Notulen van de vergadering van de
Stichting Huurdersraad en Omnivera,
op vrijdag 4 oktober
2013 in het kantoor van Omnivera
Aanwezig dagelijks bestuur van
Stichting Huurdersraad:
R. Stek voorzitter
Aanwezig
namens Omnivera:
M. Ouajnan manager wonen
Notulist: M. Dame
1. Opening en mededelingen
Voorzitter R. Stek opent de
vergadering en heet alle aanwezigen welkom. R. Stek stelt voor
om enkele onderdelen van de agenda door te schuiven. Reden
hiervoor is dat de Stichting Huurdersraad de vergaderstukken pas
na het vooroverleg heeft ontvangen en daardoor onvoldoende tijd
heeft gekregen om de stukken goed door te kunnen nemen en
hierover een standpunt in te nemen. Met name agendapunt 6 vraagt
de nodige voorbereiding en vooroverleg met de voltallige
huurdersraad.
Dhr. Stek deelt mee dat dhr. H.
Kuipers en mw. J.C.M. Putters-Klerks hun functie als lid van
Stichting Huurdersraad hebben neergelegd.
M. Ouajnan geeft aan dat agendapunt 6
op dit moment alleen ter bespreking is en pas in het volgend
overleg ter advisering wordt aangeboden.
R. Stek merkt op dat het
verkoopbeleid binnenkort in een extra overleg met de
huurdersraad wordt besproken waarna een reactie volgt aan
Omnivera. Afgesproken wordt dat de vergaderstukken ca. 10 dagen
voorafgaand aan het vooroverleg van Stichting Huurdersraad
worden toegestuurd.
2. Notulen
2.1 Notulen Algemene
Huurdersvergadering van 19 juni 2012
De notulen van de Algemene
Huurdersvergadering van 19 juni 2012 worden goedgekeurd en
vastgesteld.
2.2 Notulen vergadering Stichting
Huurdersraad van 24 mei 2013
De notulen van de Algemene
Huurdersvergadering van 19 juni 2012 worden goedgekeurd en
vastgesteld.
3. Ingekomen stukken/mededelingen
3.1 Ingekomen stukken
3.1.1 Brief aan alle gemeenten in
regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden Deze brief wordt ter
kennisgeving aangenomen.
3.1.2 Reactie van gemeente op vraag
over gehandicaptenparkeerplaatsen bij Jupiterflat. Deze wordt
ter kennisgeving aangenomen.
3.1.3 Brief aan bewoners Sluisweg en
Frederikstraat over toekomst woningen R. Stek vraagt hoe
Omnivera eventuele verloedering van leegstaande woningen wil
tegengaan. M. Ouajnan antwoordt dat de opzichter dit in de gaten
houdt en zo nodig actie neemt. De leeggekomen woningen worden
voorlopig niet meer verhuurd omdat er te veel geïnvesteerd moet
worden om de woningen verhuurbaar te houden.
Op dit moment worden diverse
mogelijkheden onderzocht, waaronder renoveren, mogelijk nog
verhuren in huidige staat, verkopen, slopen (ook tijdelijk
verhuren). Voor een eventuele volgende huurder moet duidelijk
zijn wat de toekomst is van de woningen. Nu is het goedkoper om
ze leeg te laten staan.
Nadat een besluit is genomen, worden
de woningen mogelijk tijdelijk weer verhuurd. In het eerste
kwartaal van 2014 worden bewoners opnieuw geïnformeerd over de
toekomstplannen van de woningen aan de Sluisweg. J. Kuipers
spreekt zijn zorg uit over het verdwijnen van goedkope
huurwoningen.
3.1.4 Brief uitnodiging
informatiebijeenkomst Oranjebuurt. Deze brief wordt ter
kennisgeving aangenomen.
3.2 Mededelingen
Op dinsdag 29 oktober a.s. is er van
13.30 – 16.30 uur overleg met alle bewonerscommissies in het
kantoor van Omnivera.
4. Projectinformatie (ter
informatie)
AF-HOED
Het bezwaarschrift wordt in januari
2014 behandeld door de Raad van State.
R. Stek vraagt naar de risico’s voor
Omnivera als het project niet doorgaat. M. Ouajnan antwoordt dat
er intentieovereenkomsten zijn getekend door alle partijen
waarin een gedeeld risico is beschreven. Omnivera heeft geen
bouwplicht.
Jupiterstraat
Na het slaan van de officiële paal op
maandag 9 september is gestart met de bouw van verpleeghuis
Tiendwaert.
Woon-zorgcomplex (Wozoco)
Neerpolderseweg
R. Stek vraagt of Omnivera in de
toekomst van plan is om projecten buiten de gemeente
Hardinxveld-Giessendam te realiseren.
R. Stek merkt op dat de Stichting
Huurdersraad geen voorstander is om buiten
Hardinxveld-Giessendam te bouwen. Er wordt te veel in
zorgwoningen geïnvesteerd waarom niet in de gewone huurwoningen?
De keuze om het woon-zorgcomplex
Neerpolderseweg te bouwen is al gemaakt. Op dit moment kiezen we
niet voor nieuwe projecten buiten de gemeente.
Oranjebuurt/Morgenslag
MO overhandigt tekeningen van plan
Oranjebuurt. Op woensdag 16 oktober 2013 vindt om 19.30 uur in
de Drijvershof een informatiebijeenkomst plaats.
J. Kuipers merkt op dat de
uitnodiging doorgestuurd is naar de volledige Huurdersraad. MO
merkt op dat het een beetje overbodig is om met volledige
huurdersraad aanwezig te zijn. De informatiebijeenkomst is in
eerste instantie bedoeld voor de bewoners van de sloopwoningen.
De projectinformatie wordt ter kennisgeving aangenomen.
5. Begroting Stichting
Huurdersraad 2014 (ter goedkeuring)
Penningmeester J. Heijkoop
overhandigt de begroting van Stichting Huurdersraad aan M.
Ouajnan. Het lidmaatschap van de Woonbond is niet benoemd in de
begroting. Vorig jaar is aan de Stichting Huurdersraad gevraagd
om kritisch te kijken naar mogelijke bezuinigingen. Op enkele
posten kan een besparing worden gerealiseerd, daardoor is nu €
2.500 minder begroot dan vorig jaar. J. Heijkoop zorgt voor het
aanleveren van een aangepaste begroting.
6. Visie op verkoop (ter
informatie/ter bespreking)
MO: geeft een korte toelichting op
dit stuk wat als informatiestuk is ingebracht. Voor het einde
van het jaar af te ronden.
13-12 op agenda ter advisering.
Uitgangspunt uit volkshuisvestelijke
overwegingen wat hebben wij nodig om onze doelgroepen te kunnen
blijven bedienen. Ook middeninkomens kunnen bedienen.
Verwachting bevolkingssamenstelling
over enkele jaren 1800 woningen, dit betekent een flexibele
schil van 300 woningen waarop wij een ander beleid kunnen
uitvoeren.
Wat zegt de markt? Complex voor
complex geanalyseerd. Als laatste pijler: financiële middelen
nodig. Niet eerste uitgangspunt, maar wel belangrijk.
In fasering aan te beiden aan
zittende huurders. Ministerie heeft regels opgesteld. Keuze
Omnivera om met vaststellen van begroting geen rekening te
houden met koopconstructies. ST HR kan hierop nog niet reageren.
Zal hiervoor een aparte vergadering beleggen en komt voor 13
december met een reactie. Zo nodig komen we voor die tijd nog
bij elkaar.
7. Algemene Huurvoorwaarden (ter
advisering)
1.1 toegevoegd n.a.v. nieuw standaard
algemene voorwaarden Aedes.
3.2 incasso
1e van de maand bij nieuwe
huurcontracten Pas aanmanen op 11e dag van de maand.
Zittende huurders, wel voor 1e
betalen, 5e automatisch, 11e aanmanen.
3.6 minder? MO, als het belang van
Omnivera groter is dan het voordeel dat bewoners opleveren.
Alleen als er aantoonbaar een reden is om het servicepakket aan
te passen.
Alleen in geval van wijziging
samenstelling pakket
Als het noodzakelijk is dat er een
post in het servicepakket aangepast moet worden en er is minder
dan 70% van bewoners mee akkoord.
Aanpassen: Het algemeen belang van
Omnivera en haar huurders.
4.2.5 keuze HR voor gele gedeelte
4.2.8 zitten schoonmaakkosten niet in
servicekosten
7. boetebeding
MO: wederkerigheid. Boete moet van 2
kanten gelden.
Op moment dat huurder verplichtingen
niet nakomt 50 euro per dag. Andersom ook. Als er schade is bij
huurder, dan schade ook betalen.
7.5 uitspraak dat incassokosten
altijd als bedrijfskosten gerekend worden. Algemene
huurvoorwaarden zijn gebaseerd op het burgerlijk wetboek. Dit
gaat om administratiekosten. Die worden niet gerekend door
Omnivera. RS vraagt dit na.
8. Huurovereenkomst (ter
advisering)
4.4 waarom administratiekosten als je
per acceptgirokaart de huur betaalt. Nieuwe huurders,
automatisch 1e van de maand betalen.
HR gaat akkoord.
9. Zonne-energie (ter
informatie/ter bespreking)
Bijpraten wat er afgelopen jaar is
gedaan.
Zeker niet stilgezeten. Gesprek met
Eneco gehad. Leaseconstructie 15 jaar. Op dak van EGW
maandelijks leasebedrag door Omnivera aan Eneco. Huurder
huurverhoging betalen. Nog geen financieel voordeel voor huurder
bij bewoners van eengezinswoningen. Bij grotere complexen wel
interessant, servicekosten voor huurders blijven kosten leasen
zonnepanelen net zo hoog als de energiebesparing.
JK: en met collectieve inkoop?
MO: uitgangspunt1 Omnivera heeft niet
de financiële middelen om te investeren in zonnepanelen. Per
paneel 200kW per jaar, dit is niet zelfvoorzienend. 18 panelen
per woning om zelfvoorzienend te zijn. Omvormer per woning.
Wellicht in nieuwe wijk. Andere energiebesparende maatregelen
hebben meer voordeel isolatie. Omnivera nog zeker niet klaar met
zonnepanelen. Pas op het moment dat er voordeel in voor de
huurder. Nieuwe overeenkomsten voor algemene ruimten gesloten
met Eneco.
Ook met het afsluiten van nieuwe
contracten voor schoonmaakkosten in diverse complexen kan een
forse besparing worden bereikt.
10. Regionale woonruimteverdeling
(ter informatie)
MO wil volgende vergadering of die
keer daarna een presentatie gegeven 11-9 17 corporatie contract
met WoningNet regionale woonruimteverdeling. Verwachting vanaf 1
mei 2014 woningaanbod via WoningNet. Veel meer informatie over
woning, efficiënter, duidelijker. Statistieken, waar wordt veel
op gereageerd. Veel beter in beeld brengen en daardoor programma
op afstemmen.
11. Rondvraag
J. Kuipers verzoek om vergaderingen
’s avonds te doen. Komt met voorstel.
12. Sluiting
Niets meer aan de orde zijnde, sluit
M. Stek de vergadering
J.
Kuipers, secretaris M.
Stek, voorzitter
