2014 

Notulen van de vergadering van Stichting Huurdersraad Omnivera,
op vrijdag 12 december 2014 in het kantoor van Omnivera 

Aanwezig dagelijks bestuur van Stichting Huurdersraad:

M. Stek voorzitter - J. Kuipers secretaris - J.W. Heijkoop penningmeester 

Aanwezig namens Omnivera:
M. Ouajnan manager wonen - R. Jens senior medewerker wonen - M. Mommersteeg manager bedrijfsvoering 

M. Dame notulist

1. Opening en mededelingen

Voorzitter M. Stek opent de vergadering en heet alle aanwezigen welkom. 

2. Notulen

2.1 Notulen vergadering Stichting Huurdersraad, d.d. 12 september 2014

Opmerking n.a.v. agendapunt 8:

- M. Stek vraagt naar de onlogische volgorde van werkzaamheden bij de Uranusflat.

R. Jens heeft dit nagevraagd bij de afdeling Vastgoed en antwoordt dat dit helaas zo is gelopen en niet anders kon.

De notulen van de vergadering van 12 september 2014 worden goedgekeurd en vastgesteld.

2.2 Notulen Algemene Huurdersvergadering, d.d. 17 september 2014

De notulen van de Algemene Huurdersvergadering van 17 september 2014 worden goedgekeurd en voor de volgende Algemene Huurdersvergadering geagendeerd.  

3. Ingekomen stukken/mededelingen

3.1 Ingekomen stukken

3.1.1 Brief bewoners Steur/Drijverschuit, verkoop woningen

3.1.2 Uitnodiging informatiebijeenkomst in Drijvershof

3.1.3 Brief aan huurders, gewijzigde openingstijden

3.1.4 Brief aan Stichting Huurdersraad, verzoek om zienswijze fusie

3.1.5 Uitnodiging werkbezoek gemeenteraad

3.1.6 Brief bewoners Jupiterstraat, liften

De brief is positief ontvangen door de bewoners. Wel hopen zij dat in de toekomst bij calamiteiten direct actie wordt ondernomen.

De ingekomen stukken worden ter kennisgeving aangenomen.

3.2 Mededelingen

Omnivera heeft Stichting Huurdersraad gevraagd om de recreatieruimte van de Vijverhof als vergaderruimte/kantoorruimte te gebruiken en het beheer van de recreatieruimte van de Vijverhof op zich te nemen. Stichting Huurdersraad reageert enigszins terughoudend op dit voorstel en stelt voor dat het beheer van de recreatieruimte misschien door Servanda kan gebeuren. Afgesproken wordt dat de huurdersraad dit bij wijze van proef wil oppakken.
Stichting Huurdersraad wil graag een bevestiging ontvangen van het gebruik van de recreatieruimte. 

4. Projectinformatie

De projectinformatie wordt doorgenomen. Er volgen nog wat aanvullende opmerkingen.

AF-HOED

De omgevingsvergunning is aangevraagd. De kapvergunning voor de boom is nog niet rond. Op dit moment wordt naar een afnemer voor het complex gezocht. Door de zorgindicatie op de 26 woningen zijn deze lastig te verhuren. Stichting Huurdersraad vraagt naar de risico’s van dit project. M. Ouajnan antwoordt dat het risico van dit project is meegenomen in het Due Diligence onderzoek.

Morgenslag

Stichting Huurdersraad merkt op het jammer te vinden dat er in deze wijk geen sociale huurwoningen gebouwd worden.

Giessenburg

Gemeente Giessenlanden doet een financiële bijdrage om de infrastructuur te kunnen realiseren.

Oranjebuurt

Op dit moment zijn 8 huurwoningen toegewezen aan huurders uit de fase 2 t/m 5. Van de koopwoningen zijn er 2 verkocht en is voor 2 woningen een optie.

Blauwe Zoom

Mogelijk gaan we hierover nog met Blokland en Gemeente in gesprek.

Sluisweg, Frederikstraat

Voor de bewoners van de Sluisweg aan de oostzijde volgt in januari een informatieavond. De overige bewoners ontvangen een brief waarin de toekomstplannen worden uitgelegd. Ook de bewoners aan de Frederikstraat ontvangen een brief. Stichting Huurdersraad vraagt waarom Omnivera kiest voor verkoop van woningen aan de huurders en nieuwbouw plegen in plaats van instandhouden/renoveren? Zij maakt zich zorgen of er voldoende woningaanbod voor de minima overblijft.

M. Ouajnan legt nogmaals uit waarom wij woningen verkopen en niet terugbouwen. Uit het strategisch voorraadbeleid blijkt dat Omnivera een te grote voorraad heeft voor de doelgroep van sociale huurwoningen. Daarom is ervoor gekozen om de duurste woningen verkopen. Hierbij wordt gekeken naar de totale woonlasten en niet alleen de huurprijs.

Zie ook agendapunt 6, pag. 6.

De projectinformatie wordt ter kennisgeving aangenomen.  

5. Servicekostenbeleid

Omnivera wil haar servicekostenbeleid vereenvoudigen en stroomlijnen door het eenduidig op te stellen voor alle complexen en tegelijkertijd te toetsen aan het wettelijk kader. Het komt voor dat er bij verschillende complexen op verschillende wijze wordt gehandeld. Er is behoefte aan een document waarin wordt uitgelegd wat de servicekostencomponent inhoudt, wat het beleid is voor de afrekening en hoe er tot en eenduidige en transparante werkwijze kan worden gekomen.

Stichting Huurdersraad ontvangt ter informatie:

1. Opdracht en werkwijze van de werkgroep servicekostenbeleid

2. Uitgangspunten voor het servicekostenbeleid

M. Stek vraagt waarom zoveel tijd wordt gestoken in iets wat al heel lang bestaat?

M. Ouajnan legt uit dat het nodig is om het servicekostenbeleid te toetsen aan de huidige regelgeving. Er zijn grote verschillen ontstaan in de servicekosten bij de complexen.

J. Kuipers vraagt of het component CAI nog bestaat? M. Ouajnan antwoordt dat het component nog in één complex wordt toegepast. De komende maanden gaat Omnivera het servicekostenbeleid uitwerken. Voor het overleg in februari 2015 ontvangt Stichting Huurdersraad het concept-servicekostenbeleid dat we dan willen bespreken. Stichting Huurdersraad heeft instemmingsrecht op dit onderwerp.  

6. Jaarplan/begroting 2015

De beleidsvoornemens van Omnivera en naar aanleiding daarvan geplande activiteiten worden vastgelegd in een jaarplan. De begroting 2015 en de meerjarenbegroting 2015-2019 geeft een financiële vertaling van deze plannen en is onderdeel van het jaarplan.

Stichting Huurdersraad ontvangt dit jaarplan/begroting 2015 ter informatie. Het jaarplan/begroting 2015 wordt doorgenomen. Stichting Huurdersraad heeft enkele vragen/opmerkingen. Deze worden besproken en beantwoord.

M. Mommersteeg merkt op dat bij het opstellen van het jaarplan geen rekening is gehouden met een eventuele fusie.

Pag. 6

Grafiek 1 geeft aan dat momenteel 89% van de woningen van Omnivera een betaalbare huurprijs (tot € 596,75) heeft.

Grafiek 2 is een weergave van de verdeling op het moment dat alle streefhuren worden toegepast. In de toelichting wordt uitgelegd dat we ernaar streven om het woningaanbod zoveel mogelijk af te stemmen op de huurder en zodoende de juiste balans te krijgen in betaalbaarheid, vraag en aanbod. Bij mutatie willen we nog passender gaan toewijzen. Dit wordt verder toegelicht bij punt 3.2 op pag. 7 van het jaarplan.

Pag. 12

We gebruiken de verkoopopbrengsten niet om de verhuurdersheffing mee te betalen. Deze opbrengsten worden alleen gebruikt voor het aflossen van leningen of voor investeringen in het woningbezit.

Pag. 14

Stichting Huurdersraad vraagt naar de onrendabele top van de nieuw te bouwen huurwoningen in de Oranjebuurt?

Het is nagenoeg onmogelijk om sociale huurwoningen te bouwen zonder onrendabele top.

M. Stek was in de veronderstelling dat de woningen bij een huurprijs van € 620,- kostendekkend waren. Dat is niet het geval.

Pag.19

7.3 Bewonerscommissies

J. Kuipers sprak tijdens Algemene Huurdersvergadering van september al zijn zorgen uit dat bewonerscommissies niet zomaar omgezet kunnen worden in wijktafels. Hiermee worden ook niet-huurders bediend.

M. Ouajnan: Het doel is om de bewonerscommissies juist meer en bredere zeggenschap in de wijk te geven. Nu leeft er enige ontevredenheid bij bewonerscommissies omdat zij zich niet gehoord voelen. Door met meerdere partners gelijktijdig om tafel te gaan, zoals gemeente en politie kunnen zaken veel adequater behandeld worden. Juist door in overleg te gaan, kunnen we hierin de gewenste resultaten bereiken.

Pag. 20

8.1 Algemeen

Stichting Huurdersraad vraagt hoe de kosten per woning nog zo hoog zijn?

M. Ouajnan: we verwachten deze kosten de komende tijd nog terug te dringen, met name door de reductie van de bedrijfslasten. Door aanpassingen in de organisatie en procedures besparen we. Het vergelijken van de bedrijfslasten met corporaties onderling is nog niet helemaal zuiver. Niet alle corporaties hanteren dezelfde parameters. Er wordt door o.a. Aedes wel gewerkt aan een goede benchmark.

Pag.29

Stichting Huurdersraad vraagt om duidelijk inzicht in de huurprijsontwikkeling om hier een goed advies over te kunnen geven. M. Ouajnan antwoordt dat er een overzicht van de verdeling in categorieën bestaat en stelt voor om de verdeling van de huurprijzen met elkaar door te nemen.

Pag. 34

De resultaten van Omnivera zullen naar verwachting positief zijn. Resultaten zijn echter geen kasstromen, pas als de kasstromen positief zijn dan is er geen probleem. Dat is bij Omnivera het geval. Jaarlijks wordt opnieuw bekeken of de ruimte in deze kasstromen voldoende is. Als dit het geval is, kan er gekeken worden naar een gematigde huurverhoging.

Pag.36

Met betrekking tot de saneringsheffing kan worden gemeld dat deze voor 2015 is geschrapt.

Het jaarplan/begroting 2015 wordt ter kennisgeving aangenomen.

Onderhoudsplan 2015

Uit het jaarplan/begroting vloeit het onderhoudsplan 2015 voort. Stichting Huurdersraad wordt advies gevraagd over dit onderhoudsplan.

J. Kuipers vraagt of het betegelen van de brandgangen in de Schaepmanstraat geen wateroverlast oplevert. R. Jens antwoordt dat hierin wordt voorzien, door extra putten te maken.

Stichting Huurdersraad geeft een positief advies op het onderhoudsplan 2015.  

7. Zienswijze Stichting Huurdersraad over fusie Omnivera/GWZ

Op 4 november 2014 is de Stichting Huurdersraad schriftelijk gevraagd om uiterlijk 4 december a.s. een onderbouwde zienswijze over de voorgenomen fusie tussen Omnivera en Goed Wonen Zederik in te dienen.

Op 24 november ontving Omnivera een schriftelijk verzoek waarin Stichting Huurdersraad Omnivera en Huurders- en bewonersbelang Zederik om uitstel vragen. Reden hiervoor is dat zij op het moment van de adviesaanvraag nog niet over alle benodigde documenten beschikten en er onvoldoende is ingegaan op de gestelde vragen.

Omnivera heeft dit verzoek gehonoreerd en uitstel verleend tot eind januari 2015.

8. Fusie Geschillencommissie

Een werkgroep (bestaande uit vertegenwoordigers van de Geschillencommissie Huursector en van de Geschillencommissie Wonen Zuid-Holland Zuid) heeft onderzocht of een samengaan van beide commissies voordelen op kon leveren. Het onderzoek heeft uitgewezen dat samengaan nuttig en mogelijk is, maar ook dat daar voor beide commissies belangrijke voordelen mee te behalen zijn. En die voordelen (deskundigheid, beschikbaarheid, onafhankelijkheid, continuïteit en kostenbesparing) komen uiteindelijk ten goede aan de meer dan 200.000 huurders van de deelnemende corporaties. Inmiddels heeft de werkgroep voorstellen ontwikkeld over samenstelling, naamgeving, reglementen en werkwijze van de nieuwe Geschillencommissie Wonen Zuid-Holland. In de nieuwe structuur wordt aan de huurdersvertegenwoordigingen van de corporaties een belangrijke rol toebedacht, namelijk het benoemen van de helft van de leden van de commissie. De samenwerking zal per 1 januari 2015 ingaan. De contributie voor de Geschillencommissie bedraagt circa € 0,50 per woning per jaar.

Stichting Huurdersraad neemt bovengenoemde informatie ter kennisgeving aan.  

9. Vergaderschema 2015

Stichting Huurdersraad vraagt of het tijdstip van aanvang van de vergaderingen gewijzigd kan worden in 09.30 uur. Alle aanwezigen gaan hiermee akkoord.

Het vergaderschema voor 2015 wordt goedgekeurd.  

10. Rondvraag

- J. Kuipers vraagt of Stichting Huurdersraad tijdig betrokken kan worden bij de jaarlijkse huurverhoging.

- M. Stek deelt mee dat mw. Koppelaar-Put per 31 december 2014 haar bestuurslidmaatschap heeft beëindigd. Met het oog op een mogelijke samenwerking/fusie met GWZ gaat Stichting Huurdersraad nog niet op zoek naar een nieuw bestuurslid.

- J. Heijkoop vraagt of het budget voor 2015 graag zo spoedig mogelijk overgemaakt kan worden naar Stichting Huurdersraad. M. Ouajnan antwoordt dat de betaling klaarstaat voor de eerste helft van januari.  

11. Sluiting

Niets meer aan de orde zijnde, bedankt M. Stek de aanwezigen en sluit de vergadering.