Stichting Huurdersraad
Hardinxveld-Giessendam
Notulen
14 maart 2017
VRAGEN die Huurdersraad
Hardinxveld-Giessendam n.a.v. de – Meerjarenbegroting 2017-2021
heeft gesteld
Vet gedrukt zijn de antwoorden.
1. Pagina 7
Punt 2.1.1: Wat en waarom is er verschil voor
de keuze van activeren en exploitatie tussen
Hardinxveld-Giessendam en Zederik
-Dat ligt ten grondslag aan
de voor de fusie gehanteerde grondslagen voor de bepaling van de
posten in de balans en verlies- en winstrekening. Wel of niet
kunnen activeren van investeringen heeft ook een relatie met het
huurprijsbeleid. Wij hebben voor de onderliggende begroting de
keuze gemaakt de afstemming van beide beleidsuitgangspunten
eerst in 2017 volledig te harmoniseren,
daar dit voor de
uitkomsten van deze begroting een minimaal effect heeft.
2. Pagina 8
Kan dit betekenen dat
er 2x isolerende maatregelen kunnen worden genomen per woning.
Kostenverdeling Verhuurder/Huurder?
Is of zijn er ook al
plannen gemaakt om in de woningen waar in het verleden
isolerende maatregelen (opvulling spouwmuren)
zijn genomen
om hier nacontrole uit te voeren b.v. door infraroodfotografie?
Hierover zijn al langere tijd door Huurdersraad HRO
vragen
gesteld en toegezegd dat dit gaat gebeuren.
Het kan inderdaad
zijn dat er 2 keer energiebesparende maatregelen aan een woning
worden uitgevoerd. Dit zal vooral aan de
orde zijn bij het
plaatsen van zonnepanelen.
De afdeling Vastgoed zal via een
steekproef een controle uitvoeren van spouwisolatie die in het
verre verleden via na-isolatie
is aangebracht.
3. Pagina 10
Punt 2.1.1.5: “Een
risico bij vraagsturing …..enz.” – is hier het risico dat de
maatregel dermate populair is dat deze wordt beperkt?
(N.B.:
ter vergelijk: b.v. de riante vertrekregeling bij de
Belastingdienst die aan zijn eigen succes is mislukt)
Wij
stellen een begroting op voor vraagsturing op basis van
ervaringscijfers. Dit budget is in een jaar bepalend voor de
uitvoering.
Als er meer aanvragen komen, zullen we proberen
dit met een nieuw budget in het volgend jaar te realiseren.
4. Pagina 11
Punt 2.1.3.1: Is de evaluatie (eind 2016)
voor fase IV en V afgerond en inmiddels bekend.
De evaluatie
is afgerond maar de besluitvorming over fase IV en V komt in
september in de RvC ter goedkeuring.
Punt 2.1.4: Wat zijn
de 2 nieuwbouwlocaties in onderzoek.
De Weide II en
Killesteijn.
5. Pagina 12
Capaciteitstoets: Kan dit
punt nader worden uitgelegd in samenhang met de 1e presentatie
van het nieuwe ondernemersplan van
vorige week.
Omnivera
GWZ heeft zich een bepaalde opgave gesteld die wij moeten
realiseren. We moeten daarbij ook realistisch zijn hoe
wij
die opgave met de huidige organisatie kunnen oppakken. Wat doen
we zelf, wat doen we samen met partners, kunnen we
het met
een standaardoplossing realiseren, waar is maatwerk nodig, kan
het slimmer dan we het nu doen? Een voorbeeld is bij het
duurzaamheidsvraagstuk het toepassen van zonnepanelen. Veel
corporaties hebben hiervoor al oplossingen bedacht en toegepast.
Daar zouden slim gebruik van kunnen maken.
6. Pagina
13
Punt 2.2.1: Komt er naar de Huurdersraden een evaluatie of
terugkoppeling van de bevindingen van de klantenpanels e.d.
Jazeker. De organisator is nu bezig met de afronding van het
laatste klantenpanel 80plus. Wij zullen dan de uitkomsten
van 3 klantenpanels (Onderhoud, Wonen-zorg 65plus, Wonen-zorg
80plus) sturen.
7. Pagina 14
Kantoor Lexmond wordt
verkocht en is er al gedacht hoe de nodige aanwezigheid in
Zederik vorm wordt gegeven en met
hoeveel personeel en welke
functies. Wat zijn de plannen voor het kantoor
Hardinxveld-Giessendam
In beginsel komen wij bij de huurder
thuis. Dit is nu ook al vaak het geval voor de uitreiking van de
sleutel voor een nieuwe
verhuring, een gesprek over
huurachterstand over overlast.
Voor een gesprek of overleg
dat niet thuis kan plaatsvinden gaan we met steunpunten werken
in Ameide, Lexmond en Meerkerk.
Huurders hoeven dus niet
naar Hardinxveld-Giessendam te komen. Overigens blijkt dat de
meeste contacten met huurders
plaatsvinden via de telefoon
of via e-mail.
8. Pagina 15
Punt 2.3: 1e alinea:
Vanwaar een ontwikkeling van een nieuwe naam en huisstijl en met
wat is de motivatie van een meerwaarde.
Een commerciële
motivatie is er o.i. niet en wat zijn hiervan de geschatte
kosten.
We zijn een nieuwe organisatie met een bepaalde
achtergrond en roots, maar met een nieuwe identiteit.
Daar
hoort een nieuwe naam bij. Wij zullen uiteraard nauwlettend erop
toe zien dat deze vernieuwing kostenefficiënt
wordt
uitgevoerd. is er een budget?
9. Pagina 23
Bij
verkopen: De positieve resultaten van de verkoopwoningen
Oranjebuurt zijn wel vermeld, maar het negatieve resultaat niet.
Hoe hoog is dit.
In 2017 wordt een aanvullend negatief
resultaat verwacht van € 118.000, dit bedrag is verwerkt in de
post ‘Overige
waardeveranderingen materiële vaste activa’.
Dat bedrag wordt toegevoegd aan de ‘Voorziening onrendabel
Oranjebuurt’
op de balans, welke ultimo 2015 een saldo had
van € 512.000.
10. Pagina 25
Kosten RvC: Wordt hier
voor 2017 een 6e commissaris bedoeld.
Nee, er komen 5
commissarissen. Eind 2016 hadden we 3 commissarissen, verwacht
werd dat de kosten van werving
van 1 commissaris in 2016
viel en voor 1 commissaris in 2017.
11. Pagina 26
Heffingsbijdrage saneringssteun, wanneer wordt deze afgeschaft.
Zie ook punt 4.2.1
Niet. Deze heffing wordt geheven om
tekorten of verliezen in de sector collectief te dragen. In
jaren dat de Autoriteit
(voorheen Centraal Fonds
Volkshuisvesting) voldoende reserves hiervoor heeft wordt de
bijdrageverplichting niet geheven.
12. Pagina 29
Punt
4.2.1.: Operationele kasstroom. Waaruit blijkt het berekende
bedrag (ca. € 700.000,00) van het fusievoordeel.
Ik kan niet
herleiden waar het genoemde bedrag op is gebaseerd.
Waarschijnlijk is hier separaat op gerapporteerd en is de
relatie met de nieuwe begroting niet 1 op 1 te leggen, doordat
de uitgangspunten of hoeveelheid aan activiteiten
(organisatieontwikkeling) niet synchroon lopen.
13.
Pagina 32
Bovenste zin: aankoop van 3 won. Uit de Niet-DAEB
voor een bedrag van € 600K. Dit is € 200K per woning en is dit
nog
rendabel in de categorie DAEB. Woningen die we
terugkopen, worden vanwege de verleende korting altijd onder
marktwaarde
teruggekocht.
Wij hebben vervolgens de keus
om de woning ter verhuren, opnieuw met korting te verkopen (met
terugkoopverplichting)
of eventueel af te stoten tegen
marktwaarde. Omdat de terugkoop onder marktwaarde plaatsvindt,
is deze in beginsel rendabel.
14. Pagina 40
Punt
4.6.2.: Bij Bedrijfslasten een post Lasten servicecomponenten €
890K., zijn dit de nog verrekenbare servicekosten met de diverse
complexen.
In de prognose 2018 tot 2021 wordt een sterk
oplopend positief resultaat geprognosticeerd t.o.v. 2017.
Welke feiten liggen hieraan ten grondslag.
Tussen
servicekosten vergoedingen en servicekosten lasten zit totaal
(Daeb en N-Daeb) € 120.000,-. Dit bestaat voor het
grootste
gedeelte (85K) uit de vergoedingen van de service-abonnementen
en enkele componenten die niet worden
afgerekend zoals ,
glasverzekering, boiler, e.d.
15. Pagina 42
Punt
5.2.1: Wat betekenen de hogere, eenmalige, personeelskosten. De
hier genoemde inrekening saneringsheffing,
zie ook pagina
26.
De toelichting hiervan staat op blz. 25 van de begroting
onder het kopje “Overige personeelskosten”.
Van het totaal
begrote bedrag van € 527.000 is € 300.000 eenmalig (o.a.
organisatieontwikkeling).
De genoemde saneringsheffing is een
apart punt genoemd op blz. 42 van de begroting (zie hieronder):
5.2.1 Operationele kasstromen
De operationele kasstroom
verbetert ten opzichte van de MJB 2016. De belangrijkste
mutaties zijn:
• reguliere huurverhoging leidt tot hogere
inkomsten;
• hogere personeelskosten, met name door eenmalige
begrote uitgaven in 2017 leidt tot hogere uitgaven;
•
inrekenen van de saneringsheffing leidt tot hogere uitgaven;
• hogere verhuurdersheffing leidt tot hogere uitgaven.
Het
punt van de saneringsheffing is een op te nemen jaarlijkse
verplichting richting Autoriteit woningcorporaties, deze
wordt echter niet elk jaar geheven.
16. Pagina 57
Punt
6.5.: Vraaggestuurd onderhoud – budgetoverschrijding: welke post
is de grootste veroorzaker van deze overschrijding.
Wordt er
realistisch gebudgetteerd.
Er wordt realistisch begroot. Wij
wilden een hogere vraag toch nog dit jaar honoreren en niet naar
2017 doorschuiven.
17. Pagina 61
Punt 6.7: Kosten
Huurdersraden € 44K., worden hier meerdere kosten toegerekend en
welke.
Automatiseringskosten € 460K – zijn dit globaal de
jaarlijks terugkerende kosten van de automatisering.
Het gaat
om kosten die toe te rekenen zijn aan participatie/klantwensen:
Huurdersraad Omnivera, Huurders- en Bewoners Belang Zederik,
Bewonerscommissies, Klantenpanels, huurdersenquête,
Dorpentochten