Notulen Algemene Huurdersvergadering

 

14 juni 2011

 

Verslag van de Algemene Huurdersvergadering van Omnivera gehouden op
14 juni 2011 in het kantoor aan de Rijnstraat 1

 

Aanwezig:

Inclusief de leden van de raad van commissarissen, directeur-bestuurder Benno Gruijters,

mt leden Marco Mommersteeg en Ramon Jens en de leden van de stichting huurdersraad Omnivera zijn er ongeveer 30 personen aanwezig.

 

Verslaglegging: Arja Slob-Stuij/secretarese

Dhr. M. Stek, voorzitter van de stichting huurdersraad Omnivera heet aanwezigen welkom.

De belangstelling is ongeveer gelijk aan vorig jaar. Met elkaar hoopt Dhr. Stek op een goede vergadering.

 

De notulen worden zonder op- of aanmerkingen vastgesteld.

 

Dhr. Stek geeft aan dat een overzicht van de activiteiten van de stichting huurdersraad staat vermeld in het jaarverslag 2010 van Omnivera. De stichting huurdersraad Omnivera wordt ingelicht over financiële zaken, nieuwbouwprojecten, jaarverslag en begrotingen.

De stichting huurdersraad heeft in alle zaken een adviserende rol. In het kort gaat Dhr. Stek in op de volgende onderwerpen: 

 

-Huurverhoging

De huidige vraaghuur bij Omnivera is gemiddeld 63 tot 65%. Bij mutatie en voldoende levensduur van de woning gaat dit naar 75% van de maximaal redelijke huur.

  

Regelgeving die er in voorziet dat woningen tot € 652,- toegewezen moeten worden aan mensen met een inkomen tot € 33.614,-. Voor middeninkomens is deze regel heel vervelend. Ze verdienen te veel om een woning te huren, maar te weinig om een woning te kopen. Omnivera kiest ervoor om zich vooralsnog aan de regelgeving te houden om bij eventuele overschrijding niet de borging voor nieuwbouwprojecten kwijt te raken.

  

-Klantvriendelijk/klantgericht

Dhr. Stek geeft aan dat ook bij corporaties bezuinigd moet worden. Het contact huurder/verhuurder krijgt dan ook bij Omnivera een andere invulling. Huurder wordt actief betrokken. Onder andere bij vervangingen in een mutatiewoning. De eerste woningen zijn al op deze manier gemuteerd.

  

4. Benoeming stembureau verkiezing huurdersraad

Dit agendapunt vervalt, zie agendapunt 5

 

Dhr. Stek vraagt of er bezwaren zijn tegen (her)benoeming van de genoemde kandidaten. Er zijn geen bezwaren. De onderstaande personen worden herbenoemd:

M. Stek Sluisweg 61

N. Koppelaar-Put Uranusstraat 39 

 

Door het aftreden van Dhr. Van de Giessen, Rembrandthof ontstaat een vacature.

Bji dit onderdeel van de agenda overhandigt Dhr. Stek aan Dhr. Heikoop een bon ter gelegenheid van zijn 25-jarig lidmaatschap van de stichting huurdersraad.
Ook wordt Dhr. Van de Giessen bedankt voor zijn inbreng in de stichting huurdersraad en krijgt een presentje aangeboden.

 

Pauze

 

6. Strategisch plan door Benno Gruijters, directeur-bestuurder Omnivera

Dhr. Gruijters geeft aan de hand van een power-point presentatie uitleg over het nieuwe strategische plan. Een plan dat samen met mt, medewerkers en belanghouders tot stand is gekomen. Er zijn nieuwe kernwaarden geformuleerd: -betrouwbaar, -in ontwikkeling, -samen. De rode draad en de uitdaging van het strategisch plan is het klantgericht werken en kostenbewust omgaan met het maatschappelijke geld.

 

7. Jaarverslag door Marco Mommersteeg, manager bedrijfsvoering

Dhr. Mommersteeg geeft aan de hand van een power-point presentatie een toelichting op het jaarverslag 2010. Hij concludeert dat het negatieve resultaat van de winst- en verliesrekening een waarschuwing is voor de corporatie. Projecten leveren niet op wat ze kosten. Bovendien heeft Omnivera een flinke post aan leningen uitstaan.  

Vraag vanuit de huurders:

Is afwaardering verplicht.

Antw.: Dhr. Mommersteeg geeft aan dat het verplicht is om de afwaardering in 1 jaar te boeken.

 

8. jaarlijkse huurverhoging en huidige ontwikkelingen.

Dhr. Jens geeft aan de hand van een power-point presentatie een toelichting op de jaarlijkse huurverhoging en de huidige ontwikkelingen. De jaarlijkse huurverhoging bedraagt 1,3%. Huurders zijn hier door een brief van op de hoogte gesteld.

Niet alleen de verkoop van woningen stagneert ook de verhuur. Bijvoorbeeld bij seniorenwoningen. Ook de genoemde Europese regelgeving doet hier aan geen goed.

Omnivera gaat hier hard mee aan de slag door o.a. verlaging of afschaffing van de leeftijdsgrens bij het aanbieden van woningen, de verkoop van 18 woningen bij project

Het Perron aan mensen met een middeninkomen, waardoor woningen vrijkomen voor starters en woningen aanbieden met een energielabel.  

Vraag vanuit de huurders

Hoeveel woningen worden toegewezen aan statushouders.

Antw.: Niet het aantal woningen is van belang, maar het aantal personen. Het is een taakstelling van de gemeente. Het was 10, maar wordt 20. Omnivera werkt hier aan mee.

  

Vraag vanuit de huurders

Wat denkt Omnivera van de mogelijkheid om woningen versplintert te verkopen (niet als complex)

Antw.: Nu nog niet. In de toekomst kan dit mogelijk wijzigen. 

Vraag vanuit de huurders

Wie bepaalt of er een huurwoning verkocht gaat worden.

Antw.: Omnivera. 

Vraag vanuit de huurders

Waarom is er gekozen voor verkoop van het nieuwbouwproject Het Perron.

Antw.: Bij het bepalen van de huurprijs kwam deze boven de 750 euro. Niet verhuurbaar binnen Hardinxveld-Giessendam. Bovendien denken we hiermee de doorstroming op gang te brengen. Huurders van Omnivera hebben voorrang bij het kopen van een dergelijke woning.

Vraag vanuit de huurders:

Hoe kan de verhuurprijs zo hoog zijn. Grond was toch in ons bezit en de waarde van het huis berekend lijkt een lagere huurprijs logisch.

Antw.: Alle kosten, dus ook waarde van de gesloopte woningen, sloopkosten, ontwikkelkosten worden in de grondkosten opgenomen.

 

9. Presentatie nieuwbouwprojecten

-Het Perron

Dhr. Jens geeft een korte presentatie over het nieuwbouwproject Het Perron en nodigt aanwezigen uit voor de verkoopmanifestatie van 18 juni van 13.00 tot 15.00 uur in restaurant Kampanje. Op 14 juni 2011 hebben zich via de website al 25 gegadigden gemeld. 

-Peulenhof

Woningen worden binnenkort opgeleverd. 8 woningen verhuurt, 1 in optie en nog 11 te verhuren. Bij het niet verhuren van de woningen is de huurderving per maand aanzienlijk. 

Dhr. Stek geeft aan dat Omnivera gewend is te denken in kansen, maar dat de bedreigingen toch dichterbij komen.

  

10. Rondvraag

Vraag vanuit een huurder uit de galerijflat:
Het strategisch plan is een ambitieus plan wat niet alleen een verandering voor de huurders inhoudt, maar ook voor de medewerkers. Hoe loopt dit binnen Omnivera?

Benno Gruijters geeft aan dat ook medewerkers in het proces van anders denken zitten. Er is tijd voor nodig. We moeten met elkaar door, zonder franje en creatiever in denken.

 

Vraag vanuit de huurders:
De luifel van de Peulenlaanflat is al een hele tijd kapot. Wordt dit nog gemaakt?

Benno Gruijters geeft aan dit door te geven aan Cor de Vreede.
Hij komt hier op terug. 

Vraag vanuit de huurders:
Wat als de genoemde 10% toewijzingsgrens overstegen wordt.
Ramon Jens antwoordt dat zolang er vanuit de overheid geen duidelijkheid gegeven wordt over de consequenties van de overschrijding, Omnivera zich aan de regelgeving houdt. Wel proberen we om binnen de regelgeving de mensen met een middeninkomen te helpen.  

Vraag vanuit de huurders:

Wat als huurtoeslag door verhuurder betaald moet worden?

Marco Mommersteeg geeft aan dit zeker een rare regeling te vinden. Hoe hoger de huur hoe hoger de toeslag. Vanuit de opbrengst van de huren moet de huurtoeslag betaald worden.

Benno Gruijters geeft nogmaals aan dat de overheid de corporaties als ‘rijk’ ziet. De toeslag 230 euro per woning gaat geheven worden als bijdrage aan de huurtoeslag. Dit betekent € 600.000,- per jaar voor Omnivera.

 

Vraag vanuit de huurders:

Hoe gaat Omnivera om met de huidige inkomenspolitiek.

Marco Mommersteeg geeft aan dat wij nu te maken hebben met de wet op de privacy.

Mocht het anders worden en krijgen corporaties dezelfde inzichten als de belastingdienst,

zal er een wetswijziging moeten komen. Dit is nu nog niet aan de orde. 

 

Vraag vanuit de huurders:

Hoe zit het met het inkomen van de directeur-bestuurder.

Benno Gruijters antwoordt dat dit past binnen de vastgestelde salarisregeling van bestuurders van woningcorporaties.  

 

Vraag vanuit de huurders:

Hoe zit het dan met de Izeboud norm.

Benno Gruijters geeft aan dat er een regeling is om salarissen van bestuurders woningcorporaties met een staffel naar het aantal woningen die een corporatie heeft.

 

Vraag vanuit de huurders:

We missen een overzicht van geplande onderhoudswerkzaamheden in deze agenda.

Benno Gruijters geeft aan dat deze informatie op internet komt te staan.  

Vraag vanuit de huurders:

Hoe gaan we om de veiligheid bij de doorgang Peulenlaan/Uranusstraat De fietssluisjes zijn weggehaald, wat gevaarlijke situaties oplevert. Navraag bij de gemeente heeft er niet toe geleid dat ze worden teruggeplaatst. Ramon Jens geeft aan contact met de gemeente op te nemen en komt hier op terug.

 

Niets meer aan de orde zijnde,
sluit voorzitter Rien Stek de vergadering en nodigt de aanwezigen uit voor een informeel samenzijn.
   

Voorzitter M. Stek
Stichting Huurdersraad Hardonxveld-Giessendam